德国移民 被误读的德国住房租赁市场

把德国租赁市场发达归因于政府租金管制政策是对市场明显的误读,并且对当前我国建立购租并举的长效机制具有一定的误导作用。发展租赁市场,政府与市场的边界在哪里?
众所周知,德国的租赁市场比较发达,租赁人口占56%左右,首都柏林的租赁人口达到86%,汉堡为77%,高于其他发达国家40%-50%的水平。为什么德国人如此热衷于租赁?
近日,澎湃新闻报道《为什么德国一半家庭租房而不是买房:房租管制和退租保护》,德国移民体检项目,德国人移民南美洲后裔,德国同志移民,德国移民体检查乙肝吗,移民去德国好吗,众信旅游德国移民,文章分析德国租赁发达是因为政府实施的租金管制制度。确实,为保障国民租房,德国19世纪制定《住房租赁法》起初规定3年内房租累积涨幅不得超过30%,2012年12月规定房租3年内涨幅不得超过15%。2015年租金刹车法再次规定房东再出租住房,租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。
但是,德国租赁市场发达真的是由于租金管制吗?德国租赁市场发达的真相到底是什么? 
租金管制到底起作用了吗?
尽管德国从19世纪开始便制定和实施较为严格的租金管制政策,但过去十几年,租金管制政策并没有真正发挥作用。2000年以来,德国房价指数年均上涨1.6%,物价水平上涨1.4%,工资水平上涨了2%,根据租金与房价、物价及居民收入的关系估算,德国租金的涨幅应当远低于限定标准,并未触碰到租金管制的禁区。 
既然租金管制政策没有发挥作用,德国租金涨幅为什么如此平稳?
一方面是需求不强。2016年底,德国人口为8266万人,家庭4080万户(2015年),这些家庭大多分散在德国各个城市,人口集中度很低,人口超过100万的大城市仅4个。首都柏林352万,汉堡179万,慕尼黑145万,科隆106万,也就相当于中国三四线城市的规模,租赁需求并不像中国的大城市一样激烈。
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